Nachdem wir unsere Zusage für ein Baugrundstück abgegeben haben (siehe diesen Beitrag), möchten wir euch ein paar Eckdaten zum Grundstück geben. Daneben findet ihr in diesem Beitrag auch einige grundlegende Erklärungen, die vor allem für frisch gebackene Bauherren hilfreich sein können.

Lage

Unser Grundstück (übrigens ein Eckgrundstück) liegt im Nachbarort von unserer aktuellen Mietwohnung in einem ruhigen Wohnviertel. Insgesamt gibt es in dem Neubaugebiet 14 Baugrundstücke. Manche Neubauten stehen schon kurz vor dem Einzug, bei anderen – wie dem unseren – ist nur eine schöne Wiese erkennbar.

Abmessungen

Die Abmessungen kann man am einfachsten im folgendem Bild erkennen:

Wie ihr seht ist unser Grundstück nicht rechteckig, sondern eher trapezförmig. Vorne an der größeren Zufahrtsstraße (hier rechts im Bild) sind es etwas über 16m Breite, hinten am Grundstück dann etwas über 25m. Bei etwas über 24,5m Länge ergeben sich so ca. 512qm Grundstücksfläche.

Exkurs: Das Liegenschaftskataster

Das Bild oben zeigt übrigens einen Auszug aus dem sogenannten Liegenschaftskataster. Ein Liegenschaftskataster ist im Prinzip ein Verzeichnis aller Flurstücke mit deren Form, Größe, Lage und Nutzung. Jedes Bundesland in Deutschland führt sein eigenes Kataster.

Hier in Baden-Württemberg ist das Kataster glücklicherweise online beim Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung (LGL) einsehbar, genauer gesagt im Amtlichen Liegenschaftskataster-Informationssytem (ALKIS). Ihr könnt euch dort im Geodatenshop für einen geringen Betrag einen Auszug eines beliebigen Flurstückes digital anfordern (PDF), nachdem ihr euch registriert habt. Bei uns kostete das 20€. Die oben zu sehenden Abmessungen vom Grundstück habe ich dann kurzerhand mit einem PDF-Programm eingezeichnet. Der Maßstab ist unten angegeben.

Neben dem Liegenschaftskataster gibt es noch eine weitere Informationsquelle für derartige Karten: Das Geoportal Baden-Württemberg. Das Geoportal bietet neben der Darstellung der Flurstücke noch weiteres Kartenmaterial, wie Höhenaufnahmen, digitale Luftbilder, historische Karten und einiges mehr. Das Ganze funktioniert ohne Registrierung.

Der Bebauungsplan

Für unser Grundstück gibt es einen rechtskräftigen Bebauungsplan, den unsere Gemeinde direkt auf ihrer Homepage zum Download anbietet – viele andere Gemeinden bieten diesen Service inzwischen auch an. Man kommt hier also auch ohne jeglichen Behördengang aus.

Generell kann ein Bebauungsplan sehr unterschiedlich ausfallen. Das konnten wir bereits bei unserer vorangegangenen, erfolglosen Grundstückssuche feststellen. Das Spektrum reicht von überhaupt kein Bebauungsplan vorhanden, über relativ alte Bebauungspläne mit 3-4 Seiten Umfang, bis zu recht aktuellen Plänen mit 15 Seiten oder mehr Regelwerk. Letzteres ist bei uns der Fall.

Exkurs: Was ist ein Bebauungsplan?

Ein Bebauungsplan (manchmal auch B-Plan genannt) ist ein verbindlicher Plan in dem geregelt ist, wie Grundstücke in einem abgegrenzten Gebiet bebaut werden dürfen und wie sie zu nutzen sind. Ein Bebauungsplan unterteilt sich oftmals in einen Teil A (zeichnerischer Teil) und einen Teil B (schriftlicher Teil).

Teil A ist eine Planzeichnung mit der amtlichen Flurkarte. Man kann dort also die einzelnen Flurstücke mit ihren Grenzen im Gültigkeitsbereich des Bebauungsplans erkennen.

Teil B ist ein reiner Textteil, der alle Vorgaben in dem Gültigkeitsbereich erklärt.

Nach unserem empfinden sind die Vorgaben in dem für unser Grundstück geltenden Bebauungsplan recht großzügig gehalten.

Die Nutzungsschablone

Die Angaben aus der Nutzungsschablone sind für uns maßgeblich, da sie die grundlegende Gestaltung unseres künftigen Zuhauses beeinflussen werden. Macht euch damit auf jeden Fall vertraut.

Im schriftlichen Teil des B-Plans werden diese Begriffe zum Teil noch erläutert. Oftmals wird auch nur auf einen entsprechenden Paragraphen eines Gesetzes verwiesen. Ein Beispiel: Bei uns steht für die Grundflächen- und Geschossflächenzahl im schriftlichen Teil des B-Plans:

Ein Blick in die Baunutzungsverordnung (BauNVO) hilft weiter und liefert eine entsprechende Erklärung, wie die Grundflächen- und Geschossflächenzahl definiert ist.

Die Grundflächenzahl

In §19 BauNVO, Absatz 1 heißt es:

Die Grundflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des Absatzes 3 zulässig sind.

https://www.gesetze-im-internet.de/baunvo/__19.html

In Absatz 3 heißt es weiterhin:

Für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt. Ist eine Straßenbegrenzungslinie nicht festgesetzt, so ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die hinter der tatsächlichen Straßengrenze liegt oder die im Bebauungsplan als maßgebend für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche festgesetzt ist.

https://www.gesetze-im-internet.de/baunvo/__19.html

Konkret würde das für uns bedeuten, dass wir bei 512qm Grundstücksfläche ein Haus mit 204,8qm Grundfläche und 409,6qm Geschossfläche bauen könnten. Das sollte für uns zwei ausreichend sein 😉 .

Wir sind also den gesamten B-Plan durchgegangen, haben die entsprechenden Gesetzestexte gewälzt und versucht zu verstehen, was wir wo beachten müssen und wie wir bauen dürfen.

Die Baugrenzen

Die Zisterne und der überregulierte Baum

Wir haben ja bereits geschrieben, dass unser B-Plan recht großzügige Vorgaben liefert, was die Maße und Höhen angeht. Dennoch gibt es ein paar Dinge, die vielleicht nicht in jedem B-Plan enthalten sind und die man nur entdeckt, wenn man ihn genau liest.

So gilt in unserem Baugebiet, dass wir eine private Regenrückhalteanlage auf dem Grundstück herstellen müssen. Zu Deutsch: Wir müssen eine Zisterne bauen. Das stört uns an sich nicht weiter. Da wir ohnehin einen Garten anlegen und pflegen wollen, kommt uns eine Zisterne zum Auffangen des kostbaren Regenwassers sehr gelegen. Was wir aber erst später verstanden haben: Wir dürfen nicht irgendeine Zisterne nehmen, sondern es muss sich um eine Retentionszisterne handeln. Das bedeutet, dass das gesammelte Regenwasser langsam und stetig in den Regenwasserkanal abgegeben wird und nicht bei uns in der Zisterne bleibt. Ärgerlich! Dieses Thema greifen wir in einem späteren Beitrag nochmals auf.

Zusätzlich zu der Zisterne müssen wir einen Baum pflanzen. Okay, klingt jetzt erstmal nicht verkehrt, wir mögen die Natur ohnehin, ein Baum kann da nicht schaden. An dieser Stelle ist der B-Plan aber unserer Meinung nach sehr überreguliert (eben typisch deutsch). Wir müssen den Baum an der Straße pflanzen, es soll ein „Alleecharakter“ entstehen (wie auch immer das später mal aussehen soll). Und es darf nicht irgendein Baum sein, sondern wir haben die Wahl zwischen vier Sorten großkroniger Bäume, acht Sorten mittelkroniger Bäume oder regionaltypischen Obstbäumen. Es geht noch weiter: Der großkronige Baum muss einen Stammumfang von 16-18cm haben, der mittelkronige 12-14cm und der Obstbaum 10-12cm. Der Kronenansatz darf erst in 1,80m Höhe beginnen. Ganz schön viele Vorgaben für so einen Baum. Naja, das wird sowieso erst ein Thema, wenn alles andere am Haus steht, gemäß B-Plan muss der Baum 1 Jahr nach dem Einzug verpflanzt werden.