Nachdem wir in unserem letzten Beitrag davon berichteten, welche Auflagen es bei unserem Grundstück im B-Plan gibt, soll es in diesem Beitrag um den eigentlichen Erwerb des Grundstücks gehen, also die Eigentumsübertragung.

Bei dem Erwerb eines Grundstücks sind immer mehrere Parteien involviert. Neben dem Erwerber (=Käufer, also ihr), dem aktuellen Eigentümer (=Veräußerer, also Verkäufer), spielen ein Notar, das Finanzamt und das Grundbuchamt eine entscheidende Rolle. Wir möchten kurz auf die einzelnen Parteien und ihre Aufgaben eingehen.

Notar

Immer wenn es um den Eigentumsübergang in Deutschland geht ist grundsätzlich ein Notar erforderlich, der diesen Vorgang beurkundet. Ein Notar hat hierbei sehr viele Aufgaben zu erfüllen. Er muss

• den Kaufvertrag verlesen und die Inhalte erläutern,
• Erwerber und Veräußerer beraten,
• die Eigentumsverhältnisse und Belastungen auf dem Grundstück in Erfahrung bringen,
• den Kaufpreis verwalten,
• die Auflassungsvormerkung durchführen,
• die Veräußerungsanzeige ans Finanzamt senden und
• den Eintrag ins Grundbuch veranlassen.

Aufgrund der weitreichenden Privilegien und Folgen, die ein Notargeschäft mit sich bringt, ist ein Notar Träger eines öffentlichen Amtes.

Natürlich möchte der Notar auch bezahlt werden. Sein Honorar ist bundesweit einheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Anlage 2 des Gesetzes listet die Gebühren in Abhängigkeit vom Geschäftswert, und Anlage 1, Teil 2 listet die Gebührensätze. Wer es sich etwas einfacher machen will kann aber auch einen der vielen, im Internet auffindbaren Rechner für Notargebühren verwenden. Im Grunde genommen ist es aber egal zu welchem Notar ihr für einen Kaufvertrag geht, die Preise sind überall gleich.

Was noch erwähnt werden muss: Die Notargebühren sind in der Regel von der Höhe des Kaufpreises einer Immobilie abhängig. Es ist also ein großer Unterschied, ob man erst einmal nur ein Grundstück erwirbt und später ein Haus darauf baut (geringer Kaufpreis) oder ob man ein Grundstück samt bestehendem Haus darauf erwirbt (hoher Kaufpreis), was folgende vereinfachte Rechnung zeigen soll:

Kaufpreis der Immobilie	130.000,00 €	500.000,00 €
Beurkundung des Kaufvertrags	654,00 €	1.870,00 €
Vollzug des Geschäfts	163,50 €	467,50 €
Sonstige betreuende Tätigkeit	163,50 €	467,50 €
Zwischensumme	981,00 €	2.805,00 €
zzgl. ges. MwSt.	186,39 €	532,95 €
Summe der Notargebühren	1.167,39 €	3.337,95 €
Differenz		+ 2.170,56 €

Sollten euch beim Grundstückserwerb viele Fachworte begegnen, mit denen ihr nur wenig anfangen könnt (so erging es uns), können wir euch das Glossar für Grundstückskaufverträge der Bundesnotarkammer ans Herz legen. Viele Begriffe werden hier erklärt. Im Zweifelsfall gilt aber immer: Fragt solange nach, bis ihr den Vertrag vollständig verstanden habt!

Weitere Informationen zum Beruf des Notars findet ihr bei der Bundesnotarkammer.

Finanzamt

Das Finanzamt kennen sicherlich die meisten wenn es um die jährliche Steuererklärung geht. Aber nicht nur bei der Einkommensteuer spielt das Finanzamt eine Rolle, sondern auch beim Grundstückskauf. In der Regel fällt beim Erwerb eines Grundstücks die sogenannte Grunderwerbsteuer an, die in jedem Bundesland in anderer Höhe ausfallen kann. In Baden-Württemberg liegt der Steuersatz bei 5,0% des Kaufpreises der Immobilie.

Auch hier gilt die gleiche Anmerkung wie bei den Notarkosten: Es macht einen großen Unterschied, ob ihr erstmal nur ein Grundstück kauft und später ein Haus darauf bauen wollt (niedriger Kaufpreis) oder ob ihr ein Grundstück samt Bestandsimmobilie kauft (hoher Kaufpreis). Folgendes Rechenbeispiel:

Kaufpreis der Immobilie	130.000,00 €	500.000,00 €
Grunderwerbsteuer (5,0% vom Kaufpreis in Baden-Württemberg)	6.500,00 €	25.000,00 €
Differenz		+ 18.500,00 €

Ihr müsst nicht proaktiv auf das Finanzamt zugehen oder die Grunderwerbsteuer im Voraus irgendwohin überweisen. Wenn euer Kaufvertrag notariell beurkundet wurde, benachrichtigt der Notar das Finanzamt über diesen Vorgang. Das Finanzamt berechnet daraufhin die Höhe der zu zahlenden Grunderwerbsteuer und ihr bekommt recht zeitnah nach dem Beurkundungstermin eine Rechnung zugestellt.

Grundbuch und Grundbuchamt

Ein Grundbuch ist ein Register, in dem die Eigentumsverhältnisse, Rechte und Belastungen eines Grundstückes verzeichnet sind. Alle Grundbücher sind wie folgt gegliedert:

• Aufschrift: zuständiges Amtsgericht, Band und Blatt im Bestand.
• Bestandsverzeichnis: Lage und Größe. Der Kataster stellt Gemarkung, Flur und Flurstück bereit. Die Rechte, die auf dem Grundstück liegen (Wohnungseigentum, Erbbaurecht) sind ebenfalls Teil dieses Verzeichnisses. Angeschlossen sind die Abteilungen.
• Abteilung 1: Eigentumsverhältnisse und Verteilung des Eigentums (z.B. bei Ehepaaren).
• Abteilung 2: Lasten und Beschränkungen, die auf dem Objekt eingetragen sind (Wegerechte, Vorkaufsrechte, …).
• Abteilung 3: Pfandrechte wie Hypotheken, Grundschulden, besicherte Darlehen.
• Handblatt: alle Vorgänge, die durch Eintragungen, Löschungen, Änderungen generiert wurden (Urkunden, Protokolle).

Das Grundbuchamt ist ein sogenanntes Registergericht nach deutschem Recht, das alle Grundbücher für die Grundstücke führt, die in seinem Bezirk liegen. Es verwaltet also die einzelnen Grundbücher. In der Regel ist ein Grundbuchamt in ein Amtsgericht integriert.

Die meisten Grundbücher werden mittlerweile digital geführt, sodass Änderungen und Auszüge aus dem Grundbuch recht schnell erfolgen können.

Exkurs: Grundbuchauszug

Apropos Auszug: Man kann einen Grundbuchauszug bei vielen Amtsgerichten online beantragen. Dabei wird zwischen einem unbeglaubigten Antrag (einfacher Ausdruck des Grundbuchs ohne Stempel, 10€ pro Auszug) und einem beglaubigtem (ebenfalls ein Ausdruck des Grundbuchs aber an einer Ecke zusammen geheftet und abgestempelt, 20€ pro Auszug) unterschieden. Da die Beantragung grundsätzlich vom jeweiligen Amtsgericht abhängig ist, gibt es leider keine zentrale Stelle für den Antrag, sondern ihr müsst euch ein bisschen durchklicken. Wir sind so vorgegangen:

1. Das für das Grundstück zuständige Amtsgericht ermitteln: Das geht Bundesweit über das Orts- und Gerichtsverzeichnis. Dort wählt ihr bei Angelegenheit „Grundbuchsachen“ aus und gebt dann die PLZ ein, in der das Grundstück liegt (wichtig, nicht eure eigene). Dann bekommt ihr das Zuständige Amtsgericht gelistet. Bei uns ist das das Amtsgericht in Schwäbisch Gmünd.
2. Homepage des zuständigen Amtsgerichts: Oft wird im Orts- und Gerichtsverzeichnis direkt die Homepage des Amtsgerichts verlinkt. Schaut euch dort mal um. Bei unserem Amtsgericht ist der Antrag für einen Grundbuchauszug sehr prominent auf der Startseite dargestellt. Man wird weitergeleitet an das Ministerium der Justiz und Migration in Baden-Württemberg. Es gibt also zumindest in Baden-Württemberg eine zentrale Stelle, bei der man Grundbuchauszüge beantragen kann.
3. Kontaktformular finden und aufrufen: Auf der Seite des Ministeriums unter obigem Link wird mitten im Fließtext ein Kontaktformular erwähnt, zu dem man über den Link „hier“ gelangen kann. Klickt dort drauf.
4. Das zuständige Amtsgericht auswählen: Nun muss man das zuständige Amtsgericht auswählen (das hatten wir ja über Schritt 1 bereits ermittelt). Man erhält den Link für das Formular für die Antragstellung natürlicher Personen (jippie!).
5. Das Formular: Füllt das Formular entsprechend aus und sendet den Antrag ab. Bei uns hat es nur wenige Tage gedauert und wir hatten unseren beglaubigten Auszug.

Einen solchen Auszug fordern mittlerweile viele Banken für die Vergabe eines Immobilienkredits. Wir können euch auch nur empfehlen bereits vor dem Kauf des Grundstücks einen Blick in das Grundbuch zu werfen, um Überraschungen zu vermeiden. Es könnte ja sein, dass sich bspw. in Abteilung 2 Wegerechte auf dem Grundstück befinden, von denen ihr nichts wusstet.

Bei der Eigentumsübertragung entstehen ebenfalls Kosten für das Grundbuch. Es muss eine Auflassungsvormerkung, sowie eine Umschreibung auf den neuen Eigentümer veranlasst werden. Das bereits oben erwähnte GNotKG regelt die Gebührensätze. Bleiben wir mal bei unserem Rechenbeispiel, ergeben sich folgende Gebühren:

Kaufpreis der Immobilie	130.000,00 €	500.000,00 €
Auflassungsvormerkung	163,50 €	467,50 €
Umschreibung Eigentümer	327,00 €	935,00 €
Summe der Grundbuchkosten	490,50 €	1.402,50 €
Differenz		+ 912,00 €

Auch hier gilt: Der Kaufpreis macht den Unterschied.

Der zeitliche Ablauf

So nun haben wir mal die wichtigsten Parteien benannt und ihre Aufgaben (und Kosten!) beschrieben. Jetzt stellt sich die Frage: Wer mit wem? Also welche Partei muss wann welche Unterlagen wohin schicken? Und wann sind wir eigentlich offiziell die Eigentümer?

Die folgende Grafik mag auf den ersten Blick ziemlich abschreckend wirken. Zugegeben, wir haben es nicht besser hinbekommen, um diese Verflechtungen in halbwegs brauchbarer Form darzustellen. Mit folgender Erklärung sollte es hoffentlich verständlicher werden:

Was ihr hier seht ist ein sogenanntes Swimlane Diagramm. Solche Diagramme werden verwendet, um in einem Prozess darzustellen wer was wann tut. Unser Prozess heißt in diesem Fall „Grundstückserwerb“. Die farbigen Spalten stellen hierbei die jeweilige Partei dar, also Erwerber (das sind wir), Veräußerer (der Verkäufer), Notar, Grundbuchamt und Finanzamt. Die weißen Kästchen beschreiben was derjenige in diesem Schritt macht (bspw. Kaufvertrag unterschreiben). Unten an dem Kästchen ist das Datum eingetragen, wann dieser Schritt stattgefunden hat. Alle Kästchen sind über eine oder mehrere Linien miteinander verbunden. Los geht es links oben bei „Start“, unten links ist der Prozess mit „Ende“ fertig. Immer wenn sich eine Linie bei einem großen Plus-Symbol aufteilt (bspw. in der Spalte Notar), bedeutet das, dass es ab hier parallel weiter geht, also dass mindestens zwei Schritte gleichzeitig passieren können (bspw. Unterschreiben Erwerber und Veräußerer gleichzeitig den Kaufvertrag). Treffen zwei Linien an einem Plus-Symbol wieder zusammen heißt es, dass alle vorherigen Schritte gleichzeitig abgeschlossen sein müssen, damit es weiter gehen kann (bspw. muss der Kaufvertrag vom Erwerber und Veräußerer unterschrieben sein, damit es weiter gehen kann). Treffen zwei Linien dagegen an einem großen X-Symbol aufeinander, bedeutet das, dass mindestens einer der vorherigen Schritte abgeschlossen sein muss, damit es weiter geht. Ist ein Kästchen oder ein Symbol rot eingefärbt bedeutet es, dass alle diese Schritte notwendig sind, damit das Ereignis, das auf der rot gestrichelten Linie steht, eintritt (bspw. ist der Kaufpreis fällig, wenn die Eigentumsvormerkung eingetragen und gleichzeitig die Vorkaufsrechtsbescheinigung übersendet wurde).

Wir haben nach und nach alle Datumsangaben in die obige Grafik eingetragen. Insgesamt sind also vom Zeitpunkt der Verfügbarkeit eines Grundstücks (03.04.2023) bis zum Eigentumsübergang (24.10.2023) über 6 Monate vergangen.